LEY 820, Julio 10 / 2003
Por la cual se expide el régimen de arrendamiento
de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones.
CAPÍTULO XI
Aspectos procesales Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de
tenencia. En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera
que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la
demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre
bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento
adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada
del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las
costas procesales.
Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la
notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada.
En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la
oportunidad que el juez le señale, para responder por los perjuicios que se causen con la
práctica de dichas medidas.
La parte demandada, podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la cancelación
y levantamiento de los practicadas, mediante la prestación de caución en la forma y en
la cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o si el
demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60)
días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones
adeudados, las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la
sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria
del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que
ordene obedecer lo dispuesto por el superior.
Comentario a este artículo:
El procedimiento anterior consistía en la permisión de pedir en el proceso de
restitución el embargo y secuestro de los bienes con que el arrendatario había amueblado
o guarnecido el inmueble si le pertenecían a este. Resalta la novedad de la nueva norma
que permite la práctica de embargos y secuestros sobre cualquier bien del demandado, no
sólo de los que éste tiene en el inmueble, dentro del proceso de restitución. La
amplitud de la nueva norma es, sin duda, benéfica y garantista de los intereses del
arrendador. Consideremos, sin embargo, más eficaz y práctico nuestro sistema de
adelantar simultáneamente procesos ejecutivos y de restitución, por lo cual recomendamos
mantener la precaución de celebrar los contratos en varios documentos originales.
Artículo 36. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución
invocada, el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio
o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al
inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica
de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra en estado de grave
deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud
del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del
bien, el cual se le entregará físicamente a un secuestre. El secuestre, previa
autorización del juez podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante,
quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencio que
ordene la restitución del bien. La orden de restitución provisional no es apelable.
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los
cinco (5) días siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el coso, solicita
al juez que le fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios
que con la restitución provisional pueda ocasionarle, el juez si lo considera
conveniente, ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para
tales efectos señale, so pena del levantamiento de la medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y
obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.
Comentario a este artículo:
La norma responde sin duda, a la urgente necesidad de obtener la posibilidad de
ingresar a un inmueble arrendado, desocupado o con amenaza de ruina, pero los limitantes
son muy claros para prevenir los abusos:
a) El inmueble no puede ser arrendado nuevamente mientras no haya sentencia definitiva
de restitución.
b) Quedan suspendidos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de
arrendamiento. No se causan arriendos.
Artículo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Cualquiera que
fuere la causal invocada, el demandado deberá presentar la prueba de que se encuentra al
día en el pago de los servicios cosas o usos conexos y adicionales, siempre que, en
virtud del contrato haya asumido la obligación de pagarlos. En este caso, para poder ser
oído, deberá presentar los documentos correspondientes que acrediten su pago, dentro del
término de treinta (30) días calendario contado a partir de la fecha en que éste debía
efectuarse oportunamente.
Comentario a este artículo:
Los arrendatarios podrán quejarse de que ésta es otra injusta carga procesal, pues no
sólo deben pagar los arrendamientos sino también los servicios para ser oídos en el
proceso. Pero la disposición entraña una justa y equilibrada medida contra prácticas
anómalas y perversas suficiente conocidas en el procedimiento civil.
Artículo 38. Consulta. En ningún caso, las sentencias proferidas en procesos de
restitución de inmueble arrendado serán consultadas.
Comentario a este artículo:
La consulta obligada para sentencias dictadas en proceso en que el arrendatarios
murió, desapareció, se escondió o rehuyó la justicia y fue representado por curador,
es uno de esos vergonzosos medios usados para dilatar los procesos durante años. La norma
trae un gran remedio para un gran mal.
Artículo 39. Trámite preferente y única instancia. Todos los procesos de
restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de
tutelo. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de
mala conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura
adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los
seis (6) meses siguientes a la vigencia de lo presente ley.
Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de
arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.
Comentario a este artículo:
La intención es maravillosa y la bondad de la norma salta a la vista. Inquietudes:
a) ¿Resistirá el análisis constitucional?
b) ¿Podrá el poder judicial acomodarse al trámite preferencial?
c) ¿Si la sentencia es adversa al arrendador, cómo defender sus derechos?
Todo sea en nombre de la prontitud.
Artículo 40. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento Civil,
quedará así: «7. En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de
la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo
indefinido, por el valor de la renta del último año. Cuando la renta deba pagarse con
los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de aquellos en el último año. En
los demás procesos de tenencia, la cuantía se determinará por el valor de los bienes».
Comentario a este artículo:
No implica mayores consecuencias esta norma porque la congestión azota por igual a
juzgados municipales y del circuito.
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