LEY 820, Julio 10 / 2003
Por la cual se expide el régimen de arrendamiento
de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones.
CAPÍTULO III
Obligaciones de las partes. Artículo 7°. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como
entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones
económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera
de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido
demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los
términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Comentario a este Artículo:
La nueva norma consagra una de las más antiguas pautas de El Libertador de los
contratos asegurados para facilitar el litigio. Hasta ahora no era posible demandar a uno
solo de los arrendatarios en procesos de restitución. Los ausentes y aún los fallecidos
debían figurar en la demanda lo cual exigía larguísimos trámites de desplazamiento,
curaduría de ausentes y herederos, y las sentencias logradas debían someterse a consulta
obligada.
Consideramos, sin embargo, que nuestra tradicional cláusula de solidaridad se debe
mantener en los contratos pues no todos los arrendamientos son de vivienda y dicho pacto
sigue siendo un gran apoyo en el litigio.
Artículo 8°. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las
siguientes:
1.- Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración
del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y
sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
2.- Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales
en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3.- Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el
arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso,
copia del mismo con firmas originales.
Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados
a partir de lo fecha de celebración del contrato.
4.- Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de
mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o
servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones
necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el
mantenimiento del orden interno de la vivienda;
5.- Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II,
Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será
sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a
tres (3) mensualidades de arrendamiento.
Comentario a este articulo:
La carga de entregar una copia con firmas originales a cada arrendatario y codeudor
parece excesiva e innecesaria. Pero se destaca además la gravedad de la sanción al
arrendador por su incumplimiento, por la vía administrativa.
Consideramos que la obligación de entregar al arrendatario copia del reglamento de
propiedad horizontal se limita a las normas de convivencia que rigen la copropiedad, pero
no se extienden a esas larguísimas, casi infinitas páginas que los reglamentos dedican a
la descripción física y arquitectónica de los conjuntos habitacionales o a la historia
de la tradición inmobiliaria.
Las demás obligaciones que impone el artículo son tradicionales y suficientemente
conocidas.
Artículo 9°. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:
1.- Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el
inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2.- Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que
fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y
por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3.- Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las
expensas comunes en los casos en que hoya lugar, de conformidad con lo establecido en el
contrato.
4.- Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que
expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a
cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus
dependientes, y
5.- Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III,
Título XXVI, libro 4 del Código Civil.
Comentario a este artículo:
Son las tradicionales obligaciones impuestas por la ley a los arrendatarios.
Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de
arrendamiento. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en
el lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas:
1.- El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a
favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de
ubicación del inmueble dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento
del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.
Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el
Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha
entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.
2.- La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que
legalmente lo represente, y la entidad que recibo el pago conservará el original del
título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.
3.- La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la
realice dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al
arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado.
Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore
la causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa
del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante,
según el caso.
4.- El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a
su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación.
Una copia simple de la comunicación y del duplicado del título deberá ser cotejada y
sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte
de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren
sometidas.
5.- El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el
pago del canon de arrendamiento.
6.- La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien
lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva
identificación.
7.- Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al
arrendador, a elección del arrendatario.
Comentario a este artículo:
Con algunos retoques que se indican en seguida, se mantuvo el procedimiento que desde
1978 impuso la ley para pagos por consignación cuando el arrendador se niega a recibir;
a) La norma no señala un banco específico e impone al Gobierno la carga de
reglamentarlo.
b) Se amplía el plazo para consignar a 5 días hábiles subsiguientes al plazo
contractual para el pago.
c) El arrendatario debe enviar al arrendador comunicación sobre la consignación y el
título correspondiente por el servicio postal y guardar copia sellada de ambos
documentos.
Artículo 11. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para
recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que
conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de
renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la
autoridad competente.
Comentario a este artículo:
La disposición se mantuvo idéntica a la de la antigua legislación.
Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones. En todo contrato de arrendamiento de
vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en
el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y
extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento.
La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales,
hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo
cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente,
lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación
extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los
arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que éstos sólo están obligados a
reportar el cambio a los arrendadores.
Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artículo no
podrán alegar ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal.
Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de
cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el
contrato.
En el evento en que no se reporte ninguna dirección en el contrato o en un momento
posterior, se presumirá de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el lugar
donde recibe el pago del canon y los arrendatarios, codeudores y fiadores, en la
dirección del inmueble objeto del contrato, sin que sea dable efectuar emplazamientos en
los términos del artículo 318 del Código de Procedimiento Civil.
Comentario a este artículo:
Disposición esta que es nueva y benéfica al arrendador y al sistema de justicia. La
obligación no es sólo registrar una dirección en el contrato sino informar cualquier
cambio sobreviniente de ella mediante servicio postal autorizado. Pretende la norma que no
pueda alegarse ineficacia o nulidad por notificaciones efectuadas a las direcciones
establecidas. Tenemos algunas dudas sobre el resultado de un análisis constitucional y
sobre un pronunciamiento jurisprudencial a este respecto.
Es loable el intento de acabar con la artimaña de rehuir la notificación en los
procesos cuando la norma indica que si no se reportan direcciones la parte pasiva será
notificada en la dirección del inmueble. Surgen sin embargo las mismas dudas en torno a
la permanencia de la norma a la luz de la Constitución.
Opinan algunos sobre la conveniencia de no escribir direcciones de codeudores y
fiadores en el contrato para gozar a plenitud de la generosa permisión de la norma.
Creemos que con el sistema de contratos de un solo arrendatario como lo ha sugerido El
Libertador y ha sido aceptado y practicado con éxito por los arrendadores se llega al
mismo fin puesto que para los deudores solidarios la notificación en el proceso ejecutivo
se surte generalmente cuando ya se ha recuperado el inmueble, lo cual impide notificarlos
en él.
Artículo 13. Obligación general. En las viviendas compartidas y en las pensiones,
será de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre
mantenimiento, conservación, uso y orden interno pida el gobierno nacional, y el de las
normas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o
copropietarios, así como los Códigos de Policía.
Comentario a este artículo:
Se repite la norma que con igual título traía la legislación anterior.
Artículo 14. Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de
cualquiera de las portes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto los Códigos Civil y de Procedimiento
Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos
domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado
contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas,
comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la
manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas
facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de
la demanda.
Comentario a este articulo:
Es esta una de las más afortunadas disposiciones de la Ley 820 porque elimina el
requisito diabólico de la certificación de pago de las empresas de servicios públicos,
requisito que tanto daño causó o arrendadores y propietarios. Por ser uno norma de
procedimiento creemos que se puede exigir la aplicación inmediata con respecto o deudas
de servicios originadas con anterioridad a esta ley.
Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un
inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de
los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente
manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede
afecto pago de los servicios públicos domiciliarios:
1.- Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al
arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada
empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor los servicios
públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por
unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de
conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3)
últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2.- Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectivo empresa de servicios
públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la
existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos
constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los
servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente
a aquél en el que se efectúa denuncia del contrato y se remitan las garantías o
depósitos constituidos.
3.- El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato
de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o
fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato
de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de
quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4.- Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de
facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única
y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos
domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas
no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el
arrendatario.
5.- En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la
terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble
podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los
servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo
solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para
tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos
durante el término de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún
caso, ser motivo paro que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión
sea solicitada en los términos del inciso anterior.
6.- Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio
a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el
servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir
directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el
mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto
al pago. En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la
forma de dichas garantías o depósitos de conformidad con la reglamentación expedido en
los términos del parágrafo 1 ° de este artículo.
Parágrafo 1°. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la
presente ley, el Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la
denuncia del arriendo y su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el
procedimiento correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en
este artículo.
Parágrafo 2°. La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por el
cumplimiento de lo anterior.
Parágrafo 3°. Les reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo
entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación
de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos
domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere
lugar.
Comentario a este artículo:
Las bondades de esta norma saltan a la vista y se puede destacar:
a) El inmueble deja de estar afecto al pago de servicios mediante la exigencia de la
garantía al arrendatario y la denuncia del contrato de arrendamiento ante las empresas de
servicio.
b) Cumplido cabalmente el requisito de servicios sólo puede cobrar consumos a los
arrendatarios.
c) Estando denunciado el contrato de arrendamiento y suspendido los servicios por deudas
de los arrendatarios, los propietarios y administradores pueden pedir la reconexión.
d) Quien solicite la instalación de un servicio nuevo es responsable de su valor.
e) Resulta muy engorroso el cálculo del monto de la garantía.
f) La norma sólo entra en vigencia dentro de un año. Opinamos que reglamentada la ley y
los formatos paro la denuncia podrán los arrendadores exigir garantías, pero las
empresas de servicios se pueden negar a aceptarlas en época anterior a julio de 2004.
Para estar a tono con la filosofía de la norma y contribuir a su plena eficacia Seguros
Comerciales Bolívar S.A. ha emprendido el diseño de cauciones que puedan colocarse al
alcance de los usuarios en todo el país tan pronto como se expida la reglamentación de
la Ley.
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