LEY 820, Julio 10 / 2003
Por la cual se expide el régimen de arrendamiento
de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones.
CAPÍTULO Vll
Terminación del Contrato de Arrendamiento Artículo 21. Terminación por mutuo
acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el
contrato de vivienda urbana.
Comentario a este articulo:
No existe modificación.
Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el
arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1.- La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.
2.- La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida
del servicio, o el pago de los expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del
arrendatario.
3.- El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador.
4.- La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la
intranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos
delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad
policiva.
5.- La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área
arrendada por parte del arrendatario.
6.- La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7.- El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigi¬do al arrendatario a través del
servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de
una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas
estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8.- El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de
las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a
través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la
referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando
se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá
indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5)
meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador
acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero,
bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor
del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento
vigente para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los (6) meses
siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se
realizará mediante el mismo procedimiento establecido el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Comentario a este artículo:
De manera más técnica la nueva ley aglutina las causales de restitución por
iniciativa del arrendador y agrega una que es novedosa: la sola voluntad del arrendador
siempre que el contrato tenga 4 años de ejecución y se pague una mensualidad y media
como indemnización.
El monto de la caución se rebajó de 12 a 6 cánones cuando las causales sean
desocupación, demolición y venta del inmueble.
Los numerales 7 y 8 exigen envío de aviso escrito a través del servicio postal
autorizado.
Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador
mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendador pueda dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del
artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su
representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la
terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La
consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal
efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo el arrendatario o
le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga
conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del
preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos
títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del
arrendatario o su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha
señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que
expida la autoridad competente.
Parágrafo 1°. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador
tendrá derecho o que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que
pueda iniciar el correspondiente proceso ¬de restitución del inmueble.
Parágrafo 2°. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitara a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.
Comentario a este artículo:
La nueva ley recoge el mismo procedimiento que traía el decreto reglamentario de la
Ley 56 de 1985, sólo que hoy no interviene la Superintendencia de Industria y Comercio, y
el Gobierno deberá indicar en qué entidades se debe efectuar la consignación.
Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el
arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1.- La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En
estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del
servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2.- La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la
autoridad policiva.
3.- El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario
por la Ley o contractualmente.
4.- El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito
dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no
menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3)
meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no
lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de
la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5.- El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento
a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé
previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el
arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena
voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual inicialmente pactado.
Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la
autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte
del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha
y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora
señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el
funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para
su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al
arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que
intervinieron en la diligencia.
Comentario a este artículo:
De una manera más técnica presenta la nueva ley de las causales de restitución por
iniciativa del arrendatario. En el numeral 5 aparece claramente como causal la simple
voluntad del arrendatario sin indemnización alguna, pero sólo a la fecha de terminación
del plazo pactado o de sus prórrogas.
Valiosísima es la aclaración de la ley en el sentido de que el preaviso para este
último caso debe tener antelación no menor de 3 meses, circunstancia que siempre generó
grandes controversias.
Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario
mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del
artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su
representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la
terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La
consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal
efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le
enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga
conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del
preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos
títulos de las causas de la mismo como también el nombre y dirección precisa del
arrendatario o su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregare el inmueble en la fecha
señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que
expida la autoridad competente.
Parágrafo 1°. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario
tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que
pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el
artículo anterior.
Parágrafo 2°. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.
Comentario a este artículo:
La nueva ley recoge el mismo procedimiento que traía el decreto reglamentario de la
Ley 56 de 1985, sólo que hoy no interviene la Superintendencia de Industria y Comercio, y
el Gobierno deberá indicar en qué entidades se debe efectuar la consignación.
Artículo 26. Derecho de retención. En todos los casos en los cuales el arrendador
deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin
haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere
asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Comentario a este artículo
Esta norma no sufrió ninguna modificación.
Artículo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso
previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del
valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas
excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el
treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya
incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1.994 del Código Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la
renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo
previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas, por causa de la terminación del Contrato, el arrendatario podría ejercer el
derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo
insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.
Comentario a este artículo:
Como la norma lo permite creemos fundamental una renuncia del arrendatario a efectuar
descuentos por reparaciones indispensables. Sugerimos la siguiente cláusula: “El
arrendatario renuncia expresamente a descontar de la renta el valor de las reparaciones
indispensables a que se refiere el Artículo 27 de la Ley 820 de 2003”.
El artículo 1.993 que cita la norma se refiere a las reparaciones indispensables no
locativas, es decir las que se hacen para impedir la pérdida o deterioro del inmueble y
facilitar su uso normal, no para aumentar el valor del bien o para que sirvan de adorno,
lucimiento o recreo.
Graves conflictos podrán suscitarse en el futuro con el procedimiento de descuentos
establecido por la norma y con la retención del inmueble que se permite al arrendatario.
Vale recordar que las reparaciones locativas son, por definición, de cargo de los
arrendatarios y se originan por el deterioro que produce el uso normal del inmueble.
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